Перепланировка – частый предмет разногласий между собственниками помещений в многоквартирных домах. Бывает так, что при переустройстве квартиры жильцы задействуют и общее имущество. Недовольные соседи обращаются в управляющую организацию с просьбой решить вопрос. Но УК не всегда может помочь, и разбирательство доходит до суда.
Сегодня расскажем о решении Верховного Суда РФ по делу о переустройстве балкона. Вы узнаете, как суд определяет правовой статус балкона и на что имеет право собственник квартиры, решившийся на перепланировку.
С чего всё началось
Собственница квартиры провела перепланировку: увеличила балкон, совместив его с кухней. В дополнение к этому после ремонта над балконом появился длинный козырёк. Он перекрыл обзор квартире сверху, что и послужило причиной недовольства – соседи попытались решить вопрос мирно, а когда не вышло, обратились в администрацию города с жалобой.
Администрация поддержала обиженных жильцов и отправила собственнице несколько предписаний о приведении балкона в первоначальное состояние. Но реакции ни на одно из них не последовало.
Хозяева УНИЧТОЖАЮТ КВАРТИРУ Парадеевича / Кореш, Куертов, PLOHOYPAREN, Exile, FRAME TAMER и DILBLIN
Тогда администрация обратилась в суд с иском о продаже квартиры с перепланировкой с публичных торгов. Собственники соседних квартир присоединились к иску администрации.
Хозяйка злополучной квартиры подала встречный иск, в котором просила сохранить квартиру в переустроенном и перепланированном состоянии. Главным аргументом женщины стало наличие разрешений на переустройство балкона от различных инстанций. Отказала в переустройстве только Межведомственная комиссия администрации города.
К каким выводам пришли районный и краевой суды
Судебное разбирательство началось с Октябрьского районного суда города Краснодара, который встал на защиту женщины. Суд оперировал заключениями экспертов и тем, что истец не предоставил доказательств нарушения его прав.
Истец не сдался и обратился в Краснодарский краевой Суд. Суд назначил новую экспертизу, результаты которой подтвердили, что переделка не нарушает конструктивных характеристик здания и соответствует действующим нормам и правилам – не может нанести вреда жизни и здоровью людей. К тому же, 49 из 106 собственников соседних квартир и владелец нежилого помещения в этом же доме одобрили ремонт соседки. На основании выявленных фактов краевой суд оставил решение районного в силе.
Власти города и несогласные с переустройством соседи решили бороться за справедливость до конца в высшей инстанции.
Что решил Верховный Суд РФ
Верховный Суд РФ рассмотрел материалы дела и пришел к выводу, что судебные постановления городского и краевого судов приняты с существенным нарушением норм материального права и согласиться с ними нельзя.
КАК БАЛКОН ПОРТИТ КВАРТИРУ | Разбираю по фактам
В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство или перепланировку жилого помещения нужно проводить с соблюдением требований действующего законодательства РФ и по согласованию с органом местного самоуправления.
Для проведения переустройства и перепланировки жилого помещения собственник обращается в орган, осуществляющий согласование, или в многофункциональный центр с документами, указанными в п. 2 ст. 26 ЖК РФ.
В данной ситуации собственница не получила разрешения от муниципального образования, но переустройство провела. Согласно ч. 1 ст. 29 ЖК РФ, такая планировка является незаконной.
Собственник или наниматель жилого помещения по договору социального найма, которое было самовольно переустроено или перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
Также Верховный Суд РФ обратился к положениям ЖК РФ, касающимся вопросов общего имущества в многоквартирном доме. В общее имущество собственников помещений в МКД входят крыши, ограждающие конструкции, ненесущие конструкции, механическое и электрическое оборудование дома (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Согласно п. 2 разд. 1 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются ограждающие конструкции МКД: фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции.
Верховный Суд РФ сделал вывод, что балконы входят в состав общего имущества МКД и являются ограждающими несущими конструкциями.
Общим имуществом МКД владеют собственники помещений. Они пользуются и распоряжаются им в пределах, установленных ЖК РФ.
Если один из собственников решит изменить размер общего имущества, ему нужно провести общее собрание и получить согласие всех соседей без исключения (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Предыдущие суды, которые рассматривали это дело, не приняли во внимание, что согласия всех собственников получено не было. Более того, в материалах дела есть коллективное обращение 57 собственников помещений, которые выступили против расширения балкона.
На основании всех аргументов Верховный Суд РФ решил отменить решение Октябрьского районного суда г. Краснодара от 7.06.2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22.12.2016. Дело будет повторно рассмотрено в суде первой инстанции.
Источник: roskvartal.ru
Почему все пишут о штрафах за остекление балконов, а в Краснодаре они выглядят как угодно? Краткий разбор
Пресс-служба Министерства строительства поспешила уточнить, что штрафы за остекление существовали и раньше, а изменится лишь то, что с 1 марта 2022 года ответственность за это будут нести не только жильцы, но и юрлица-собственники.
«Надзорные органы имеют право и сейчас применять штрафные санкции при нарушении правил перепланировки и переустройства, а также региональных правил благоустройства, если они содержат требования к внешнему виду зданий», — указали в министерстве.
Минстрой уточнил, что по закону общим имуществом в многоквартирных домах считаются только балконные плиты, следовательно, их изменение (расширение) запрещено. Все остальное — крыша и парапет балкона, балконные двери и проемы, окна — относится к личному имуществу, им собственник волен заниматься по своему усмотрению.
Юга.ру решили узнать, почему многоквартирные дома Краснодара выглядят так, будто за перепланировки балконов не штрафовали никогда. Для этого редакция спросила у юристов, кто несет ответственность за балконы, расширенные на несколько метров и подпертые сваями, которые вбиты в тротуары центральных улиц.
Гендиректор юридической компании «Аспекта» Евгения Шишкина ответила, что «ранее муниципальный контроль занимался соответствием построенных зданий закону. Речь шла о частных и коммерческих зданиях, а домами и квартирами толком не занимались. А потому что собственники не регистрировали перепланировки и не обращались в юстицию, штрафов было мало».
Шишкина объяснила, что за любые перепланировки ответственность несет заказчик, который зачастую и владеет жильем. С подрядчика могут взыскать штраф только в том случае, если он берется и за согласование работ.
«Мы всегда рекомендуем нашим клиентам, покупающим квартиры, запрашивать у продавца поэтажную планировку. Из него должно быть понятно, какая была планировка и какая должна быть форма и строение балкона. Сейчас технический паспорт не входит в обязательные документы для покупки квартиры, и у многих продавцов его нет. А без него порой невозможно понять, есть ли в квартире перепланировка», — сказала Шишкина.
Также Юга.ру связались с одной из строительных компаний широкого профиля. Ее представитель дал анонимный комментарий.
«Так как сам закон пока находится на рассмотрении [видимо, имеется в виду ответственность для юрлиц. — прим. Юга.ру], до его вступления в силу мы можем заниматься остеклением и утеплением балконов и лоджий, ориентируясь на нормы пожаробезопасности. После принятия закона вся ответственность будет лежать на клиенте, если тот не озвучит, что жилье не принадлежит ему. Это будет прописано в договоре», — сказали в строительной компании.
«Если присоединять балкон или лоджию, то это сначала нужно документально согласовать в Бюро технической инвентаризации. Изменения должны быть отображены в плане квартиры, план меняют и все фиксируют документально. И лишь когда все задокументировано, можно приступать к работе», — пояснили строители.
Поскольку Минстрой указал, что внешний вид дома может регулироваться местными законами, Юга.ру обратились в Департамент архитектуры и градостроительства администрации Краснодара. В его отделе городской среды сайту рассказали, что ведомство оценивает перепланировки только на стадии проектирования, до выполнения работ. «Уже сделанные перепланировки мы не рассматриваем, так что заявителю нужно получить от нас отказ и с ним узаконивать объект через суд», — пояснили в отделе, уточнив, что чаще к ним обращаются физ-, чем юрлица.
Год назад, когда горожане возмутились в интернете очередному балкону, расширенному на полтора метра, «Краснодарские известия» спросили об этом Наталью Машталир, бывшую тогда главным архитектором города.
«В жилищном кодексе прописано, что изменение общего имущества подлежит согласованию со всеми жильцами дома и администрацией города. Однако это необходимо только в случае, если владельцы квартир решили сделать перепланировку, а для изменения внешнего вида балкона согласовывать ничего не нужно», — объяснила Машталир.
По ее словам, расширения балконов вроде тех, что возмутили жителей, никогда не согласовали бы в департаменте архитектуры. Поэтому она посоветовала: «Если вы столкнулись с тем, что соседи устроили такую перепланировку, первым делом нужно обращаться в управляющую компанию и управление муниципального контроля администрации Краснодара. Специалисты проведут проверку и примут меры».
Источник: www.yuga.ru
Долго не могли смириться с тем, что купили квартиру без балкона, в следующий раз будем умнее
Приветствую всех читателей, сейчас будет очень полезный и интересный пост!
Если вы со мной давно, то знаете что мы живем в апартаментах, в однушке на 36 квадратных метрах, втроем с сыном и мужем, без прописки и без балкона .
Наше окно в гостиной, где было бы не плохо сделать балкончик, хоть самый маленький.
Последнее шокирует всех, особенно стало шоком для наших родителей , которые всегда жили с балконами и для них это казалось чем-то необъяснимым!
Поэтому сегодня уделю немного внимания балкону, а точнее его отсутствию в нашей квартире.
Почему в нашем доме нет балконов?
Так случилось что в нашем доме нет балконов, кроме общих переходных между этажами.
Во-первых , потому что мы живем в апартаментах и это совершенно нормальное решение для такого типа недвижимости, в связи с экономией на строительстве объектов такого типа.
Во-вторых , такая вот пошла тенденция (ноги растут из европы, активно сейчас внедряется все «европейское» в нашу с вами жизнь) строить дома без лоджий и балконов и кажется на сегодня люди уже смирились с этим фактом и с удовольствием приобретают такое жилье, даже со статусом жилой недвижимости.
Наш жилой комплекс, как видите балконов кроме общих переходных нет совсем.
При выборе жилья нам настолько понравилось расположение нашего дома, планировка и в первую очередь конечно цена за квартиру (на 30% дешевле, чем подобные варианты на нашей улице) практически в центре города, что отсутствие балкона, как нам тогда казалось, это не повод отказываться от покупки жилья.
Квартиру мы купили и в первое время закрывали глаза на отсутствие балкона. Но потом начались проблемы!
Проблема первая: негде хранить велосипеды
Скажу что на момент переезда вся мебель и вещи хранились у родителей, поэтому нам даже в голову не пришло то, что нам каким то образом нужно хранить наши велосипеды.
После переезда еще долгое время наши двухколесные жили у родителей на их балконе. Потом я забеременела и решила продать свой велик. Велосипед мужа живет до сих пор у мамы и скорее всего к нам в квартиру уже не вернется.
За три года что мы живем в квартире мы ни разу не катались на наших великах, а брали их в прокат, потому что хранить наши собственные негде.
Проблема вторая: негде хранить детские вещи (коляска, снегокат, бублики и т.д.)
Через год после переезда у нас появился сыночек, а вместе с этим коляска, сменные блоки, коляска летняя, снегокат зимний, плюшки и бублики и еще куча различной детской техники: огромные самокаты, машинки, мотоциклы и т.д.
Как бы нам здесь пригодился наш балкон! Коляска у нас буквально жила в прихожей, благо прихожая просторная и коляска помещалась туда без проблем. Сменные блоки мы хранили в шкафу-купе в прихожей, который оказался так же очень вместительным.
К счастью к осени наш сынок уже начал сидеть и мы заменили огромную коляску на облегченную. Старую продали, освободив прихожую и купе, а новая легкая коляска была складной, под неё мы отвели секцию снизу в шкафу.
Сезон меняется купили снегокат и другие зимние развлечения, снова они все поселились в прихожей. Круговорот такой получается, ах жаль нет балкончика!
Проблема третья: негде хранить ненужные вещи, инструменты, заготовки
Как решили все эти три проблемы:
- ненужные вещи — не храним, отдаем, продаем, увозим в деревню, на дачу, родственникам; расхламляемся постоянно и у нас нет залежей ненужных вещей
- инструменты — после ремонта у нас были залежи материалом и буквально чемоданы инструментов и различной техники; отвезли все не нужное папе в гараж, оставили только действительно нужные инструменты типо шуруповерта, перфоратора, пилы, молотков, отверток и т.д., то что нам может понадобиться в повседневной жизни для починки или мелкого ремонта
- заготовки и соленья — храним в пенале на кухне, после его покупки появилось очень много дополнительного места для хранения и я отвела нижний отсек для хранения заготовок
Проблема четвертая: негде сушить белье
Я сушила белье всегда дома на сушке, нет у меня такой привычки сушить белье на балконе. Но когда ты живешь в однокомнатной квартире и эта сушка постоянно мазолит тебе глаза, уверяю вас вам захочется балкон и спрятать эту несчастную сушилку для белья именно там!
Проблема пятая: отсутствие места для отдыха
На балконе можно устроить настоящее место отдыха, а если его утеплить, то можно сделать кабинет, кальянную зону или просто место для чтения и отдыха.
Муж очень любит кальян, но не часто его делает, ведь это происходит прямо дома, в комнате, детскую мы закрываем но запах в кухне-гостиной от розжига углей и прочих запахов стоит даже после проветривания до самого утра. Балкон решил бы эту проблему на 100%!
Проблема шестая: сложно продать жилье без балкона
Года два назад мы хотели продать наше жилье по семейным обстоятельствам и выставили квартиру на продажу. Просмотров было очень много, но каждый второй приходящий очень расстраивался этому факту — отсутствие балкона было чуть ли не первой причиной отказа он покупки.
Из чего я могу сделать вывод, что для большинства наличие балкона является весомым аргументом при выборе квартиры.
А что у нас за окном?
Окно в нашей большой комнате не стандартное, оно большое и от пола составляет всего 45 сантиметров.
За окном сделано «подобие балкончика», такой ограничитель для безопасности, в виде решетки.
Источник: dzen.ru