Наконец-то я вчера заблокировал второй номер, который создал специально для продажи жилья. Немного больше, чем за месяц мне позвонили более 200 раз из различных агентств. Все они предлагали свои услуги и были готовы «взять в оборот» прямо здесь и сейчас. Ведь за достаточно простую работу можно поиметь весьма неплохую сумму. Эта история, в первую очередь, будет полезна всем людям, которые планируют купить или продать квартиру.
Первые дни: как это было
Итак, у меня была старенькая однокомнатная квартира в спальном районе, стоимость такого жилья находилась практически на дне ценового карьера. Да, здесь была старенькая мебель и сносный ремонт. То есть нормальные условия для жилья, но большинство людей предпочтут сделать косметику. Существенным минусом моей квартиры было то, что она находилась на пятом этаже пятиэтажного дома.
Как продать квартиру без риэлтора дорого и быстро? 7 этапов продажи. Секреты риэлторов.
Посмотрев цены на такое жилье, я выставил цену в 42 000 долларов. Стоит отметить, что эта стоимость являлась ниже среднего, торг также не был лишен смысла. Сфотографировав все помещение, я выставил его на несколько популярных онлайн площадок по продаже недвижимости.
Масса ненужных звонков
В первый же день после размещения объявления мне позвонили 15 человек. Стоит отметить, что я предварительно зарегистрировал «левый» номер. Ведь понимал, что звонки могут осуществляться достаточно часто, поэтому в нужный момент я всегда мог вытащить сим-карту.
Все эти 15 звонков были от различных агентств, которые шаблонно пытались уговорить меня работать с их компанией. Все хотели прийти сегодня же, посмотреть на квартиру и заключить договор. За свои услуги риэлтеры берут немного меньше 1 300 долларов. Примечательным было то, что я никому не отказывал в просмотре жилища.
Всем говорил, что вечером можно прийти и посмотреть квартиру, но договор заключать не буду до появления покупателя. Все в телефонном режиме соглашались, но так никто и не пришел.
Существуют ли реальные покупатели?
Весьма прогнозировано — в первое время мне не позвонил ни один реальный покупатель. Телефон звенел только от предложений риэлторских контор. Когда я говорил посредникам: «Хорошо, хотите оформить договор — оформляем. Но только если вы приведете мне покупателя», по такому принцип никто работать со мной не захотел.
Однако был один парень, который все же взялся и решил поработать со мной. Он пришел, посмотрел район и квартиру. Сказал, что цена вполне реальная и ниже рыночной. Через несколько дней он позвонил мне и сообщил, что якобы есть покупатель, который готов дать за квартиру 38 000 долларов и эта цена является невероятно высокой для моей недвижимости.
Как риэлторы разводят продавцов квартир на деньги? Можно ли продать квартиру без риелтора?
Учитывая еще услуги этого парня на руки я бы получил целых 36.8 тысяч долларов. Спасибо, но это на 5 тысяч меньше, чем я планировал выручить.
Необычные риэлторские приемы
Большинство посредников работали по шаблону, предлагали свои услуги, рассказывали почему именно они, а не кто-то другой, и прочее. При этом ни один из них не имел реальных покупателей, которые готовы были бы сразу прийти и смотреть квартиру. Но помимо классических «подкатов» были и весьма нестандартные. Звонит телефон:
— Привет, Юрок (прим. Юрий — автор материала)!
— Как поживаешь дружище, все хорошо? Давай сразу «на ты», хорошо? Я смотрю, ты тут квартиру продаешь. Давно уже висит объявление?
— Около недели, а что?
Моему удивлению не было предела, но потихоньку начинаю привыкать к такой манере общения.
— Ого! Уже неделю висит и не продается? Ну это не дело, я могу тебе в этом помочь. Продам очень быстро.
— Да мне не нужно прям очень быстро.
— Дружище, у нас новое агентство, которое работает по-современному. Я больше 10 лет работал в Италии и знаю все тонкости бизнеса, буду внедрять эту систему и здесь. Хотел сказать, что фотки у тебя вообще отстой. У меня есть кореш из Хорватии, он фотограф, за небольшую плату сделает все в лучшем виде. Сечешь?
— Секу. Ладно, хата не моя, а моего брата, я ему скину твои контакты. Давай, удачи!
Впервые в жизни после первого же разговора номер телефона попал в черный список. Этот парень звонил еще 6 раз.
Первые реальные покупатели
Спустя несколько недель появился первый покупатель, который был реально заинтересован. Это была женщина средних лет, которая увидела мое объявление. Она хотела приобрести квартиру своему сыну, который недавно пришел из армии. Жилище ей понравилось, на цене тоже сошлись. Договорились на 41 000 долларов.
Был только один нюанс — у нее не хватало денег. Она имела половину, а вторую она должна была взять в кредит.
Пока женщина собирала необходимые документы для оформления ипотеки, я снял объявление, ведь у нас уже была устная договоренность. Но у нее появились некоторые проблемы: один банк незадолго до этого перестал выдавать кредиты на жилье, а в других были весьма непривлекательные условия. Поэтому покупка сорвалась.
Я сильно пожалел, что снял объявление и попросту потерял почти две недели своего времени. Возможно, в этот период времени были настоящие покупатели, готовые сразу расстаться со своими деньгами и получить жилье. Но когда я снова подал объявление стало намного больше звонков от реальных покупателей. Конечно же, посредники никуда не делись, они также продолжали настойчиво рекламировать свои услуги.
Продажа квартиры
На следующий же день позвонила еще одна женщина и сообщила, что готова купить квартиру. При этом практически не глядя, ее не особо интересовал ремонт и прочее. Более того, она готова дать сразу же всю сумму наличными. За один день до продажи недвижимости, мне позвонил еще один риэлтор:
— Мы находимся неподалеку от вашей квартиры, я и покупатель. Я уверен, что если он увидит вашу квартиру, ему все понравится и он купит ее. В таком случае вы заключите с нами договор?
— А если я не заключу с вами договор, вы не будете показывать жилье покупателю зная, что оно ему точно подойдет?
— Вы ничего не понимаете в этом. Вы будете подписывать с нами договор? Настоящий покупатель с деньгами есть.
— Позвоните завтра после двенадцати часов.
— Странно вы разговариваете со мной, обычно продавцы радуются тому, что есть покупатель. Почему завтра после двенадцати?
— Потому что до двенадцати у меня завтрак. До свидания.
Я не хотел никому отказывать понимая, что в последний момент сделка может сорваться. Однако на следующий день все прошло гладко, и я продал свою однокомнатную квартиру за 41 тысячу американских долларов.
Что я понял?
Из всей этой истории я вынес следующее:
- Большинство посредников желают получить как от продавца, так и он покупателя. Если одна из сторон не готова делиться и подписывать с агентством договор, то вторая также ничего не получит. Ведь агенту нужны комиссионные с двух сторон.
- Продать квартиру самому достаточно сложно. Еще более сложно регулярно принимать звонки от различных агентств недвижимости, которым от тебя нужно только одно.
- Множество людей доверяют именно агентствам и не хотят сотрудничать напрямую считая, что так могут быстрее обмануть. Это что-то наподобие похода в магазин. Хочешь продуктов — иди на рынок, хочешь квартиру — иди в агентство недвижимости.
Подведу итоги
Мне удалось продать квартиру чуть больше чем за месяц от того времени, когда выставил ее в Интернет. При этом я потратил намного меньше денег, итоговая сумма получилась чуть меньше 100 долларов за все. Включая платное размещение объявления на различных интернет-площадках, бензин, услуги регистратора (их мы поделили с покупательницей пополам). Теперь можно смело сказать, что сэкономил я порядка 1 000 долларов, что является весьма приличной суммой.
9 комментариев
Показывать:
Популярные
Обсуждаемые
ирина пчелина 6 декабря 2019, 18:52
Взгляд с другой стороны баррикады — покупателя. Самостоятельно искали себе квартиру на протяжении почти 3х месяцев, продаж от собственников почти не было 2-3 из нескольких десятков. Агенты активно предлагали свои услуги, ещё активнее хотели денег за них, и предлагали они одни и те же квартиры и мы с ними пользовались похоже одними и теми же открытыми источниками.
Квартиру, которую купили смотрели от разных агентов за 2.2млн и за 1.7 — неплохой разбег! Купили за 1.75, у риэлтора продавца был маневр: выставить подешевле, а потом накинуть цену, кинули дополнительно 50 тысяч, пригрозив расторгнуть сделку, цена на данный момент на аналогичные предложения была 1,85 -1,95млн, но никто не мешал торговаться, поэтому ничего не потеряли и не приобрели. Дополнительно заплатили своему агенту 10 тыс за проверку квартиры и проведение сделки в ФРС. Так и не поняла за что риэлторы просили деньги (35-40тыс). Продавать ее планирую тоже сама.
Наталья И 7 октября 2019, 20:42
Когда продажа квартиры вставлена в цепочку — нужен грамотный риэлтер. Особенно при закладывании денег в ячейку. Если что-то не так будет прописано — свои денежки вы очень нескоро получите. Поэтому здесь экономить не надо. И покупатели больше тянуться сотрудничать с агентствами, чем с частным лицом.
162 4577 Наталья И 1 декабря 2019, 19:06
Наталья И, в описанном Вами случае нужен не хороший риэлтор, а грамотный юрист по недвижимости. Стоит юрист гораздо дешевле 100 000 руб.
Я зла на риэлторов. Они сорвали мне хорошую сделку даже за комиссию.
Слава Воолтинен 4 октября 2019, 9:28
Забавляет наивность автора. Почему агентство должно тратить свои ресурсы (реклама, выезды, сам привлечённый АН покупатель) без гарантии их оплаты в виде договора? По ГК: заказчик при расторжении договора на услуги (Если исполнитель договор выполняет) обязан возместить все понесённые расходы (Даже если это не указано в договоре).
Автор так удивился, что без договора агент не ведёт покупателя! Предложение обратной последовательности мои коллеги расценивают попыткой кинуть. Уверены в адекватности цены, отказывайте, придут бесплатные покупатели.
«Простая работа»? Попробуйте постоянно с подобными рисками и чморением поработать на фоне полудикого ещё рынка и скорее негативным имиджем профессии, оставаясь порядочным человеком (Это нелегко, но возможно!).
Да, иногда (!) покупатель у риэлтора есть до подачи Вашей квартиры в его рекламу (от др квартиры или оплачивающий поиск, например), но почему риэлтор обязан бесплатно именно Вам отдать свою наработку? (Покупателя). Конечно, когда агенту платит покупатель, правильно ориентироваться на его критерии выбора и вести на кв только за его %, если кв соответствует. А если подходящих квартир много?
Работаю от соб-ка, у меня редко контрагенты просят бонусы за покупателя. Когда цена выше рынка, а соб-к подписал договор на нормальный %, я готов при этой цене давать бонус из своего %. Вам не привели покупателя, но он не выбрал поиск без агента, или Ваша реклама его не зацепила.
Чаще же покупатели приходят на рекламу кв., профессионально составленную. Сторона без агента притягивает мошенников и аферистов. Вероятность везения (Избежания рисков), например при расчётах, есть. Однушка ликвидный товар (при прозрачной правоустановке). Но автор сам себя наказал на 2 недели простоя, значит даже малый опыт риэлтора оправдан.
На большей квартире и более сложной правоустановке за 2 недели снятия с рекламы без аванса можно упустить своего покупателя, простоять несколько месяцев, а при изменении рынка и потерять в цене (например, в районе появляются несколько кв лучше и не дороже).
Когда риэлтор работает на продавца, и цена кв не ниже рынка, с 2х сторон он не возьмёт — квартир гораздо больше чем покупателей. При изобилии предложений кв резонно дать бонус агенту покупателя, чтобы он убедил его купить за хорошую цену именно Вашу кв. Бонус же ниже Вашей выгоды!
Агентствам нужен вал и план прибыли, чтобы отбить затраты, в том числе на текучку кадров.
(Мне проще, работаю по рекомендации).
Риэлтора нужно выбирать, критерий — доверие. Нормальный из-за опыта больше нюансов замечает, больше знает, спокойнее и хладнокровнее в переговорах, профи в торгах, то есть экономит Ваше время, бережёт нервы и Ваши деньги. Сколько кв продаёт/покупает за свою жизнь клиент и сколько агент? Если привязать больной зуб к двери, возможно его вырвет так любой. Это повод не платить дантисту?
По закону РФ, что агентство, что частник отвечает за качество услуги в суде не больше, чем на свой %. В Испании купля-продажа только через нотариуса, который полностью несёт ответственность за сделку, +страховка обязательна на всю цену недвижки, НО оплата этих услуг 20%, если не ошибаюсь, точно не наши несколько %
Источник: businessman.ru
Как продать квартиру без риелтора: 10 основных ошибок
Вполне нормальное желание продать свою квартиру с максимальной выгодой часто побуждает владельца сэкономить на услугах риелтора и взяться за организацию сделки самостоятельно. Однако нужно помнить, что продажа жилья – не настолько простой процесс, как может показаться, и требует определенных навыков и компетенций. Для тех, кто все-таки решит действовать самостоятельно, мы подготовили перечень самых частых ошибок, которые помогут продать жилье без рисков и в короткие сроки.
1.Переоценка своих сил
- обзвоните наиболее известные риэлтерские фирмы и поинтересуйтесь условиями, которые они предлагают – может оказаться, что ваша «нематериальная» экономия (время и силы) превысит сумму, потраченную на услуги профессионала;
- подумайте, готовы ли вы принять на себя роль рекламного агента – без грамотной подачи ваше предложение может оказать неконкурентоспособным;
- честно ответьте себе, насколько хорошо вы разбираетесь в юридических вопросах, связанных с недвижимостью – простое незнание жилищного и гражданского законодательства может привести к удорожанию или замораживанию процесса продажи, а то и к потере клиента.
Подумайте, насколько по силам вам придутся поставленные задачи, и решите, стоит ли делегировать хотя бы их часть профессионалу.
2.Завышение ценности недвижимости
Собственник, не обладающий критическим мышлением, рискует затянуть процесс реализации квартиры из-за ее неадекватной оценки. Прежде всего, нужно выяснить среднюю рыночную цену на аналогичные предложения, и только потом решать, какая сумма будет обозначена в объявлении о продаже.
Подробный анализ рынка поможет определиться, какие именно факторы повлияют на увеличение цены, а из-за чего придется ее немного снизить. Например, наличие в шаговой доступности станции метро станет несомненным плюсом, а расположение дома вблизи активной транспортной магистрали будет ухудшающим параметром.
3.Неправильно составленное объявление
Составить работающее и привлекательное объявление о продаже – это тоже в своем роде искусство. Небрежное отношение к тексту опубликованного предложения приведет к отсутствию заинтересованности со стороны потенциальных покупателей и в итоге к снижению цены.
От того, где именно вы планируете разместить свое предложение, зависит лишь объем информации об объекте: для расклейки или публикации в бумажных СМИ придется ограничиться краткой характеристикой. А вот для Интернет-ресурсов пойдет расширенный вариант с фото и подробным описанием. Необходимый минимум, который должен фигурировать в объявлении:
- сведения о доме – адрес, год постройки, локация относительно транспортных магистралей, инфраструктура;
- сведения о квартире – количество комнат, метраж, наличие ремонта, состояние коммуникаций;
- фото квартиры с различных ракурсов – если не получается сделать хорошие кадры, представляющие ваше жилье с выгодной стороны, привлекайте специалиста. Плохо сделанные, невнятные снимки снизят интерес покупателя.
Важно! Нежелательно указывать в объявлении ваш личный телефон. Во-первых, вы не всегда будете готовы ответить на звонок с неизвестного номера. Не всегда будет уместно вести переговоры, особенно если вам дозвонились в рабочее время.
Если вы не планируете привлекать к продаже агента, заведите себе новый номер, который укажите в объявлении. На звонки по нему можно будет отвечать, когда вам удобно, и избавиться от него после совершения сделки.
4. Привлечение параллельно нескольких агентов по продаже
Частные агенты, предлагающие недорогие услуги по продаже вашего жилья могут серьезно испортить ситуацию. Внимание покупателей будет рассеяно между различными вариантами, что приведет к снижению общего потока заинтересованных лиц. Лучше всего делегировать право на организацию продажи единственному исполнителю. Ну, или обеспечивать весь процесс самостоятельно.
5.Приостановка рекламной кампании при наличии нескольких покупателей
Усилия по продвижению своего предложения нельзя прерывать после появления первых клиентов. Даже после того, как с кем-то из них были достигнуты определенные договоренности, есть риск срыва сделки. Нужно продолжать актуализировать объявления на различных площадках до момента продажи.
6.Отсутствие аналитики
Если вы занимаетесь продажей жилья самостоятельно, важно фиксировать результаты ваших рекламных усилий. Понимание того, что количество потенциальных покупателей идет на спад, что выставленная цена на данном этапе кажется неконкурентной, что ваше предложение вызывает только краткосрочный интерес, позволит вовремя скорректировать ваши требования. Или изменить формат объявления на более привлекательный.
7.Неумение правильно торговаться
Чтобы выгодно и быстро продать жилье, нужно не только определить на него справедливую цену, но и уметь отстоять ее в процессе переговоров. Аргументы, которыми вы будете оперировать, должны быть хорошо продуманы.
Покажите клиенту, что имеющиеся, по его мнению, минусы с лихвой компенсируются плюсами: планировкой, расположением, элитностью и прочими достоинствами.
8.Неготовность документов
Если вы хотите быстро и выгодно продать квартиру, пакет основных документов должен быть сформирован заранее. Часто то обстоятельство, что вы готовы совершить сделку здесь и сейчас может стать основным мотивирующим фактором для покупки.
Лучше всего подстраховаться и подготовить дополнительно бумаги, которые могут заинтересовать покупателя: историю квартиры с перечислением всех предыдущих собственников (выписку ЕГРН), выписки из домовой книги, технический паспорт БТИ и прочее.
9.Неготовность к передаче жилья новому хозяину
Один из важных вопросов, который будет интересовать покупателя, насколько быстро он сможет воспользоваться своим приобретением. Проблема актуальна в том случае, если квартира кем-то занята (вашей семьей, арендаторами).
Вы можете договориться с клиентом на любую, устраивающую всех дату. Но наиболее выгодным и привлекательным для него будет вариант, предусматривающий переселение не позднее, чем через 2-4 недели после подписания договора купли-продажи.
10.Халатное и невнимательно отношение к подготовке и проведению сделки
Самый важный этап – официальное оформление документов на продажу. Если к этому моменту не готова часть документов, допущены технические ошибки в заполнении бумаг, совершение сделки может затянуться на неопределенный срок, а то и сорваться вовсе.
Чтобы не допустить этого, тщательно проверьте весь пакет документов на соответствие требованиям законодательства, заранее урегулируйте с покупателем все спорные вопросы, организуйте присутствие всех участников сделки в нужном месте и в нужное время.
Источник: egrnreestro.ru
Как быстро продать квартиру
В каком случае может понадобиться быстрая продажа квартиры
Причин быстро продать квартиру может быть много. Например, нужна крупная сумма на лечение, вы нашли дом своей мечты, для покупки которого не хватает несколько миллионов. Кроме того, быстрая продажа может понадобиться при вынужденном переезде.
Определяемся: продаем самостоятельно или с риелтором
У продажи недвижимости с помощью риелтора или агентства есть как преимущества, так и недостатки. Минусы связаны в основном с дополнительными тратами — за услуги риелтора придется платить. Среди плюсов — возможность переложить большую часть обязанностей на плечи профессионала и подстраховаться его знаниями.
Оценка квартиры
Если вы продаете квартиру самостоятельно, то вариантов несколько: оценить свою квартиру с помощью онлайн-сервисов, рассчитать цену исходя из других предложений или обратиться к оценщикам.
Способ 1: онлайн-сервисы
Специальные калькуляторы, которые рассчитают цену квартиры, есть у многих сервисов и сайтов по поиску недвижимости. Обычно, чтобы воспользоваться калькулятором, нужно указать адрес, количество комнат, общий метраж. Могут потребоваться и другие данные — например, состояние жилья. Калькулятор проанализирует другие предложения по этому адресу, учтет все особенности и покажет примерную цену. Это самый быстрый способ.
Способ 2: изучить рынок
Если не доверяете онлайн-калькулятору, проведите необходимые расчеты самостоятельно — изучите предложения на сайтах объявлений и сориентируйтесь, сколько стоят похожие по метражу и планировке квартиры в вашем районе. Цена может отличаться даже на одинаковые квартиры в одном доме. Например, меньше ценится первый этаж, а квартиры с балконом или лоджией будут стоить дороже, чем аналогичные без них.
Способ 3: обратиться к оценщику
Самый надежный способ оценить квартиру — обратиться к профессионалам. «Можно обратиться к оценщикам, имеющим соответствующий диплом, являющимся членами СРО, которые подготовят отчет об оценке, соответствующий требованиям законодательства и оценочным стандартам, — говорит младший юрист «Мазка, Метёлкин, Бушмин и партнеры» Алёна Бабурина. — В таких отчетах проводится глубокий анализ имущества и рынка недвижимости той же категории в целом, включающий все поправки на имеющиеся недочеты и достоинства. Однако отчет может готовиться от 7 до 30 дней в зависимости от конкретного оценщика».
Источник: www.banki.ru