Общее или чужое?
Андрею Стебакову* принадлежали участок и дом в элитном закрытом поселке Николино на Рублево-Успенском шоссе. Вывозом мусора, уборкой территории, организацией КПП и прочим занималось ООО «ПЖК Николино». С ней у Стебакова был договор, оплата ежемесячная. На каждый из домов поселка приходилась оплата около 36 000 руб. Но деньги Стебаков не платил, и общество не раз обращалось за взысканием долга в суд.
В 2017 году Стебаков в одностороннем порядке расторгнул договор. Общество спустя два месяца направило ему новый – но он так и не был подписан. «ПЖК Николино» отправилось в суд, чтобы взыскать долг по платежам – неосновательное обогащение в размере более 800 000 руб., Стебаков же подал встречный иск – о взыскании излишне уплаченных денежных средств и процентов на сумму более 100 000 руб. Он обосновал требования тем, что все объекты инфраструктуры поселка не принадлежат собственникам домовладений, а оформлены в собственность ЗАО «Агроимпэкс» и, в свою очередь, переданы в аренду ООО «ПЖК Николино». Содержать имущество должен фактический собственник, отметил Стебаков.
Платить только за нужное
Стебаков указал, что считает необходимыми только такие услуги, как охрана, вывоз мусора, обслуживание дорог, за газ и воду он платит отдельно, а остальным не пользуется. Он также отметил, что качество услуг оставляет желать лучшего – например, в поселке, несмотря на охрану, происходят кражи. Платежи экономически не обоснованы – сильно завышены. К тому же, отметил заявитель, гендиректор ООО «ПЖК Николино» официально получает 460 000 в месяц.
25 сентября, 11:10
Стебаков вычислил, что его доля в расходах, исходя из числа домов в поселке и площади участков, должна составлять 1/422 от общей суммы расходов, что составляет примерно 1 600 руб. в месяц – почти в 20 раз меньше, чем он должен платить фактически (36 000 руб). Стебаков указал, что ошибочно перечислил ПЖК 126 000 руб., но из этих средств уплатить в счет коммуналки надо только 38 000 руб., а остальное – взыскать как излишне уплаченное.
Добровольно возвращать деньги ПЖК отказалось. Решением Перовского районного суда города Москвы удовлетворен иск ПЖК к Стебакову, с него взыскана требуемая сумма в размере более 800 000 руб., а встречный иск остался без удовлетворения. Еще две инстанции «засилили» такое решение. Суды не согласились с доводами Стебакова о том, что он готов оплачивать те услуги, в которых нуждается.
Они указали, что такая позиция потребителя приведет к нарушению прав других собственников в поселке. Само по себе отсутствие договорных отношений не освобождает Стебакова от необходимости платить, заключили три инстанции.
ВС указал на нюансы
В Верховном суде не согласились с таким подходом (дело № 5-КГ20-107-К2). Коллегия по гражданским спорам отметила: для взыскания неосновательного обогащения надо установить, что ответчик приобрел имущество или сберег деньги за счет истца – это и следовало определить в деле.
Стебаков говорил, что компания произвольно установила стоимость на услуги. Но это не товарищество или другое сообщество собственников, на который распространялись бы коллективные или индивидуальные соглашения о пользовании объектами, фактически принадлежащими, как установили суды, ЗАО «Агроимпэкс». ВС согласился, что бремя содержания имущества несет собственник, и нижестоящие инстанции не оценили этот довод.
ВС указал, что для того, чтобы соблюсти баланс интересов сторон, суду надо было изучить, были ли нужны Стебакову услуги, о которых идет речь, каковы были связи между затратами на оказание таких услуг и права Стебакова пользоваться имуществом, чем он пользовался фактически, а также были ли расходы на оказание услуг обоснованными и разумными. Ни на один из этих аспектов нижестоящие суды не обратили внимания, отметил ВС.
ВС направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Законодательный пробел и завышенные тарифы
Есть огромный законодательный пробел в сфере содержания и оплаты за пользование инфраструктурой в коттеджных поселках частной застройки, говорит Татьяна Граблина, юрист Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Недвижимость, земля, строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Природные ресурсы/Энергетика Профайл компании × . Нередко, когда все частные участки распроданы, земли общего пользования вместе с инфраструктурой поселка остаются в частной собственности застройщика. Но законодатель не предусмотрел четкого правового регулирования статуса таких объектов, а право частной собственности охраняется законом. В результате у собственников объектов инфраструктуры появляется огромное поле для манипуляций и извлечения выгоды из сложившейся ситуации, отмечает Граблина.
«Интересен вывод ВС о том, что если обязанности определенной компании по оказанию услуг законодательно не закреплены, у собственников не возникает обязанности за них платить. Поэтому самый разумный совет собственникам, который поможет им сберечь деньги и нервы, – при покупке участка или дома обращать внимание на правовой режим и условия пользования объектами инфраструктуры», – предупреждает Граблина.
*Имена и фамилии участников спора изменены.
- Верховный суд РФ
- Гражданский процесс
Источник: pravo.ru
Сколько стоит жить в коттеджном поселке
Если в квартире были только ежемесячные коммунальные платежи, то на территории частного сектора будет все иначе. Недостаточно просто раз вложить большую сумму за дом, а потом только оплачивать использование централизованных коммуникаций. За жизнь в коттедже придется дополнительно платить для его дальнейшего содержания.
Дом мы строили с проектировкой автономных коммуникаций по просьбе клиента. Для него такой вариант экономнее.
Директор компании Real Estate Zemer Consulting
Домик мечты построили заказчику в поселке бизнес-класс. Месяц его содержания обходится до 25 тысяч рублей.
Не секрет, что весомым фактором формирования стоимости жизни в поселке выступают именно эксплуатационные платежи. Инфраструктура здесь делится на 2 типа:
- Открытыми объектами могут пользоваться все без исключения люди даже те, что не проживают здесь.
- Закрытыми объектами посторонние люди не могут пользоваться. Такая инфраструктура предназначена для жителей поселка.
Закрытые объекты ограничивают приток капитала со стороны. Здесь нужно задуматься, сколько стоит жить в коттеджном поселке, если на его территории будет мало дворов. Когда расходы подрядчика не окупятся взносами местных жителей, то он увеличит тарифы.
Содержание возведенного нами домика в Одинцовском районе хозяину обходится около 18,5 тысячи рублей за месяц.
Если задаться целью, то несложно подсчитать примерный размер будущих платежей, когда поселок уже расстроен, а на покупаемом участке стоит введенный в эксплуатацию дом. О расходах узнают от бывших собственников недвижимости.
Когда населенный пункт только расстраивается, не так просто это сделать. С развитием инфраструктуры взносы будут возрастать. Однако подрядчики размер эксплуатационных платежей озвучивают клиенту перед покупкой дома. Сумма прописывается в договоре между собственником недвижимости и управляющей компанией.
Построенный нами дом площадью 211 м2 обходится хозяину ежегодно до 250 тысяч рублей.
При средних подсчетах, сколько стоит жить в коттеджном поселке, комфортный коттедж площадью 250-300 м2 на территории населенного пункта бизнес-класс ежегодно обойдется до 300 тысяч рублей. Некоторым застройщикам покажется, что это завышенная сумма. Свои претензии в письменном виде можно подать в прокуратуру и управляющую компанию, но они не всегда помогут.
Сложность обусловлена тем, что все общественные места поселка, включая инфраструктуру, оформляют долевой собственностью жителей. Повлиять на изменение качества услуг и их стоимость могут только собственники домовладений, приняв решение на собрании ТСЖ.
Проводя итоги, сколько стоит жить в коттеджном поселке, нельзя мыслить, что за какие-то услуги преднамеренно откажусь платить. Исчерпав варианты мирного решения проблемы, управляющая компания вправе отключить коттедж от инженерных коммуникаций, запретить пользоваться объектами общественной инфраструктуры, въезжать на своем автомобиле в поселок.
Видео внесет больше ясности о стоимости жизни в элитном поселке:
Наш клиент в видео отзыве рассказывает о том, как ему живется за городом в новом доме:
Источник: www.doma-karkas.ru
По поводу стоимости коммунальных платежей в коттеджных поселках много мифов. Одни убеждены в непомерной дороговизне обслуживания загородных домов. Другие, наоборот, считают, что жить за городом гораздо дешевле, чем в Петербурге.
Ежемесячные расходы собственника коттеджа можно разделить на индивидуальные и коллективные. В первом случае оплачивается фактически потребленные семьей объемы электроэнергии, магистрального газа, воды (если в поселке действует водопровод).
Кто платит больше?
Многих покупателей коттеджей интересует, отличаются ли тарифы в Петербурге и Ленинградской области. Разница между ними действительно есть, но она небольшая. Например, по состоянию на август 2014 года размер одноставочного (без разделения на ночное и дневное потребление) тарифа на электроэнергию в Ленобласти составляет 2,29 руб. за кВт•ч (при наличии электроплиты и (или) электроотопительного оборудования) либо 3,27 руб. за кВт•ч, если в доме используется газовая плита. Для сравнения: в Петербурге потребители электроэнергии платят при одноставочном тарифе 2,47 руб. за кВт•ч и 3,52 руб. за кВт•ч соответственно.
Плата за газоснабжение тоже примерно одинакова: в Ленинградской области – 5297,15 руб. за 1 тыс. куб. м, в Петербурге – 5241,52 руб.
С водой разница более ощутима. Если петербуржцы все платят Водоканалу по единому тарифу (21,03 руб. за куб. м, тариф действует с 1 июля 2014 года), то за городом разброс цен велик.
«В Ленобласти существует несколько организаций водопроводно-канализационного хозяйства, у каждой из которой свой тариф. К примеру, стоимость услуг по водоснабжению ОАО “Ленинградские областные коммунальные системы”, к сетям которой мы будем подключаться, составляет 12,66 руб. за куб. м. То есть почти в два раза ниже, чем в Петербурге. Тарифы на водоотведение в Ленобласти варьируются очень сильно: от 8 до 45 руб. за куб. м», – рассказывает исполнительный директор управляющей компании «Ванино» Екатерина Щукина.
Чтобы узнать, какой тариф на водоснабжение и водоотведение действует в том или ином муниципальном образовании области, можно воспользоваться калькулятором коммунальных платежей на сайте Федеральной службы по тарифам России.
Вопрос в количестве
Впрочем, не стоит заранее радоваться, что размер платы за коммунальные ресурсы в области почти такой же или даже ниже, чем в Питере. На практике жители коттеджных поселков платят все-таки больше горожан. И дело тут не в тарифах, в объемах потребляемой энергии.
Допустим, семья из трех человек проживает в коттедже площадью около 100 кв. м (обычный, не энергосберегающий дом). Если постройка отапливается электричеством, ежемесячные расходы электроэнергии составят по самым грубым подсчетам около 2,3 тыс. кВт•ч (помимо отопления, сюда включены затраты на нагрев воды, пользование плитой, другим электрооборудованием). То есть по действующему тарифу почти 5,3 тыс. руб. в месяц.
«Отопление дома электричеством стоит достаточно дорого, – говорит директор по маркетингу компании “ПетроСтиль” Елена Карасева. – В разы дешевле использовать магистральный газ». По примерным подсчетам при такой же площади дома семья из трех человек будет платить за газ около 1-1,5 тыс. руб. в месяц (плюс плата за потребленную электроэнергию).
Платят все!
Елена Шишулина приводит конкретный пример. Самый маленький таунхаус в «Золотых ключах» имеет площадь 55 кв. м. Стоимость его содержания – около 3,3 тыс. руб. в месяц плюс оплата электро-, водоснабжения, водоотведения и газа по счетчикам. В сумме получается примерно 4,6-4,7 тыс. руб.
Возможны также и дополнительные платежи, идущие на улучшение благоустройства территории, организацию праздничных мероприятий (в коттеджных поселках это не редкость), ремонт вышедшего из строя оборудования и пр. Но эти расходы включаются в квитанции только на основании решения общего собрания собственников.
«В некоторых поселках существует резервный (аварийный) фонд на экстренные нужды. Впрочем, если поселок новый, то техническое оборудование находится на гарантии и его ремонт не потребует значительных затрат», – добавляет советник руководителя ГК «Стинком» Светлана Невелева.
Подчеркнем, что выше речь идет о поселках, ориентированных на постоянное проживание и расположенных относительно недалеко от города. В дачных проектах, удаленных от Петербурга, стоимость обслуживания может быть ниже.
«В нашем поселке обладатели самых маленьких участков площадью шесть соток платят 1,3 тыс. руб. в месяц. В эту сумму входит оплата охраны, обслуживание зимнего водопровода и электрических сетей, внешнее освещение улиц, вывоз мусора, уборка снега зимой, мелкий ремонт дорог и заработная плата персонала (администратора и бухгалтера), сборы в аварийный фонд», – рассказали нам представители компании Jensen Group (поселок «Сосновские озера»).
Загородная справедливость
Безусловно, на величину расходов влияет не только класс поселка, но и другие факторы. Например, количество домовладений, темпы заселения.
«Ряд девелоперов берет на себя расходы по содержанию поселка на время его заселения, иные – предлагают первым жителям более высокие платежи, которые снижаются по мере увеличения жильцов в поселке», – говорит руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрий Сперанский.
Интересный вопрос: зависит ли размер оплаты за коммунальные услуги от размеров домовладения. Представляется не очень справедливым, когда одинаковую сумму платят люди, купившие себе дом площадью 100 кв. м на 6 сотках земли, и обладатель 300-метрового коттеджа на 20 сотках. Тем не менее часто именно так и происходит.
По словам Дмитрия Сперанского, единых правил, как высчитывать ежемесячные выплаты, в коттеджных поселках пока не сформировалось. В каждом конкретном случае девелопер рассматривает удобные и самые, на его взгляд, справедливые способы расчета. Площадь домовладений учитывается очень редко и, как правило, в более дорогом сегменте – поселках, построенных и заселенных до кризиса. В остальных случаях размер платежа, как правило, одинаков для всех.
Елена Шишулина добавляет, что привязка стоимости коммунальных услуг к размеру дома обычно практикуется в тех поселках, которые застроены домами разного типа: таунхаусами, дуплексами, коттеджами. Ибо в этом случае размер домовладений может варьироваться слишком сильно – условно говоря, от 30 до 300 кв. м.
«Плата за обслуживание начисляется исходя из площади либо дома, либо земельного участка – система может быть любой, главное чтобы она была четкой и прозрачной. Однако мы в своих проектах не дифференцируем платежи. Величина взноса едина для всех собственников. При этом она зависит от количества участков в конкретном поселке: чем их больше, тем ниже плата для каждого», – рассказывает эксперт Коллегии профессиональных девелоперов, руководитель отдела продаж УК “ПулЭкспресс”». Николай Урусов.
Участки в Ломоносовском районе: южный берег Финского залива
Источник: www.bn.ru